本报讯 公积金建公租房贷款最长5年。本月5日，住建部发布的这条新政，将公租房再次推到风口浪尖。北京公租房管理细则虽未出台，最终租金还未揭晓，但“5年上限”规定已使官方租金下浮的打算面临压力。

        上周，京城公租房成本租金公布后，由于最高成本租金为30元/月/平方米，受到了公众质疑。对此，北京市住建委曾答复称，最终租金将会下浮。但住建部的新政，使不少市民对下浮空间表示怀疑，“成本租金已经很高，跟市价不相上下。这回又规定政府要在5年内还清贷款，那么政府还有没有下调租金的能力？”丰台居民张先生已提交公租房申请。

        “利用公积金贷款建公租房，有没有征得公积金所有人的同意？”对此，经济学家马光远表示，为保证公积金安全，减轻市场运营风险，住建部的“5年上限”新政并无不当之处。但带来的直接影响就是，作为公租房的主责方，官方将面临资金压力，“单从这个角度看，想要下调最终租金，就得投入更多的财政补贴，花纳税人更多的钱。”

        马光远建议，北京住建部门应尽快打通公租房的融资瓶颈，扩大公租房的房源，“公租房不一定非要政府建，政府可以租商品房，再转租给‘夹心层’，变通方式很多。”

        ■ 专家建议

        变通方式1　补贴开发商建公租房

        马光远认为，此前引发的公租房成本租金风波，以及目前面临的公积金还贷压力，均因官方没有打通公租房的融资瓶颈。

        “政府出面建公租房，要征地，要拆迁，远不如转给开发商。”他建议北京借鉴香港地铁的运营模式，“建地铁肯定是亏本买卖，可香港政府把地铁地面地皮的经营权给了地铁建设方，地铁建得很好，资金难题也解决了。”

        中国房地产研究会研究部主任胡安东同样认为，北京可以利用外商云集的优势打破公租房资金壁垒，“澳大利亚等国家就是这样做的，外商投资的附加条件就是建保障性住房，最起码解决其自有员工的住房问题，北京也可以采用这样的做法。此前，因为不能覆盖非京籍人员，北京公租房也曾备受质疑。”

        变通方式2　变商品房为公租房

        目前，北京公租房的建设规模为50万平方米。马光远认为，这一建设规模约可提供一万多套公租房，最多解决3万人的住房问题，“肯定不够。现在，一些符合廉租房、两限房、经适房标准的人还在排队。”

        他建议，官方应多方面筹集公租房房源，鼓励一部分商品房转化为公租房，“北京的商品房租赁市场很活跃，相对成熟。政府可以承租商品房，再转租给公租房群体。比如市价1500元/月的商品房，政府可以以1000元/月的价格转租，自己承担500元。”

        胡安东表示，国家制定公租房策略，总体目标为不限户籍，比如不少非京籍人员，同样缴个人收入所得税、公积金，城市贡献率并不少于京籍人员，不应该把这部分人排斥在公租房之外。但由于北京流动人口数量庞大，远高于其他城市，如果将非京籍人员纳入公租房范围，政府将承担更大的压力，“解决的方法之一就是广筹房源，房源多元，政府不要完全凭借自建。”

        变通方式3　租金与人均收入挂钩

        正在建设的3处公租房中，丰台黄土岗的成本租金最高，达30元/月/平方米，即租一间50平方米的房屋，月租金达1500元，与周围市价不相上下。此前，市住建委曾回应，成本租金不是最终租金，最终租金还会下浮，具体金额将按低于周边租金20%至30%。

        马光远认为，公租房最终租金的计算模式不应该对比成本租金，更不应该跟周边市价挂钩。他认为，公租房建设所用的资金，除了公积金贷款，还有政府拨款，例如今年中央政府就拨了630亿，还有地方的土地出让金，“正因为有如此多的财政拨款，如果按建设成本定价，一旦成本租金较高，公众难免会提出质疑。”

        他表示，如果对比周围市价，公租房租金也较易遭受诟病，“市价是浮动的，百姓觉得现在的北京房屋租赁市场价格已经偏高。可市住建委的相关负责人曾表示，北京的房屋市场租金偏低。两种截然不同的观点，症结在于观测点不同。住建委方面认为，不应该用房改房等老旧房屋，对比公租房。”他建议，北京公租房最终租金与公租房群体的人均收入挂钩，“先界定好，哪些人是公租房的对接面，如包不包括非京籍人员，再确定人均收入，最后出台最终租金。”