而从市场上的反应来看，开发商和购房者再度陷入了博弈和观望。

        ■ “金九银十”前夕 “二次调控”释放信号

　　7月份各地楼市的数据陆续出台，局部地区呈现销售量反弹的特征，给开发商预期的回暖增加了几分信心，尤其是对于即将到来的“金九银十”寄予厚望。

　　不过，中央领导8天内两次表态，国土部再掀清查囤地风暴，北京拟实行预售金监管，种种迹象表明，新一轮的宏观调控风声更紧了。不少开发商感叹，楼市短期回暖已成泡影，只能打“持久战”了，而这将对开发商的价格策略产生直接的影响，胳膊拧不过大腿已是不争的事实。

　　成交量反弹 调控突至

　　“销售已经在好转了，但是经历了最近的政策传言，又看不清楚了”，东北三环的一位楼盘销售负责人在谈及今年金九银十的预期时，显得有几分无奈。

　　在各类物价一片上涨的消息中，房价成了近期唯一没有继续上涨的实物了，业内人士王开智等都持同样的观点：调控不祭杀手锏，房价蓄势终反弹。自国务院楼市调控新政实施以来,北京住宅市场进入成交低迷期。不过,这一局面在7月被打破。经过几个月的“观望期”后,北京楼市的成交量开始出现反弹迹象。

　　正在开发商翘首热盼“金九银十”市场能进一步回暖之时，政策层面则给开发商的热情泼了一盆冷水。中央领导8天内两次表态打击投机性购房，国土部再掀清查囤地风暴，北京拟实行预售金监管，赶在“金九银十”之前释放出的种种信号，似乎具有更强的针对性——可能在交易高峰期出现的报复性反弹。

　　“我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’。”在今年的博鳌房地产论坛上，北京华远集团总裁任志强呼吁开发商配合调控，避免政府推出政策“核武器”。
未来房企资金压力或加大

　　SOHO中国董事长潘石屹表示,由于政策的文件制定与下达需要一定的时间，楼市调控政策的后续效果会逐渐明显，对于房地产企业的资金链的压力越来越明显，这对下半年住宅市场的前景产生较大的影响，而且这一影响会持续较长时间。

　　随着未来资金压力的进一步加大,加快项目销售和周转将成为开发商的主要目标。虽然大多数计划9月份开盘的楼盘价格待定，但是，也有不少项目已经打出“价格战”，推出种种优惠吸引购房者。

　　但是从长远来看，鑫尊集团董事长刘军等业内人士表示，由于去年政府大量的货币投入，加上今年依旧执行相对宽松的货币政策，未见加息，货币流动性已经在市场上引起物价明显上涨的现象，如果没有更好的渠道，不少投资者资金最终还是会被迫流入楼市；而如果政策过度打压，导致房价下滑，反而会制造出强烈的抄底预期。

　　政策与市场仍在博弈

　　从政策和市场的博弈来看，这场持久战还要持续很久。房价在高位稳定，或许是这场博弈的平衡点，这可以避免未来可能出现的价格报复性回调，政策又因为市场低迷而来回摇摆，毕竟房地产对于宏观经济和相关五十多个行业的影响是难以忽视的。这其中最考验开发商的是资金链。

　　受调控影响，全国主要一线城市的房地产市场都呈现出拉锯战场面。据研究机构的调查，9月，北京预计入市项目达46个，远高于前三个月。但实际开盘量仍不确定。庄凌顾问的一位负责人表示，一些再也拖不起的项目或许会集中在“金九银十”入市。一方面，大多数上市公司下半年的销售压力还很大。另一方面，在信贷不断收紧的情况下，房企资金链也不断收紧。此外，一些项目入市，可能带动区域其他项目入市。不久前，无锡便曾出现多个楼盘集中入市的现象。

　　庄凌顾问方面表示，如果集中放量情况出现，可能会令一直在高位徘徊的房价，在开发商激烈竞争的推盘中，出现较明显的松动。

■政策风向解析

　　打击“囤地” 曝光“黑名单”威力初显

　　虽然自调控之初，打击“囤地”就被列为重点之一，但是今年7月底的一份“土地闲置黑名单”被媒体曝光，使得这一进程有了时间表。

　　10月底前基本完成查处

　　今年7月29日，有网络媒体晒出了部分北京开发商的囤地名单，泛海、华润、新世界等大牌开发商名列其中。之后，楼市调控期的闲置土地问题成为各家媒体口诛笔伐的对象。旋即，开发商纷纷作出回应，称土地闲置的原因较为多样复杂，如有规划改动、拆迁问题等，还有涉及政府规划调整的原因。

　　而此前一直未承认民间“土地闲置名单”身份的国土部门，在8月19日召开了通气会，作出回应。根据国土部公布的官方数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。至此，一直流传于民间的，所谓从银行系流出的“土地闲置名单”得到了官方的更新。

　　国土部在当日的通气会上表态，要求各地务必于10月底前基本完成查处任务。自调控以来的打击“囤地”政策有了落实时间表。

　　进一步查处面临现实困难

　　实际上，早在今年2月末，央行和银监会便联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产业市场平稳健康发展的通知》，其中要求，对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。而土地闲置的名单，则是一个落实各项调控政策的有力参照。虽然，国土部对此事有了明确表态，但并未晒出官方版的土地闲置名单。而民间版的“土地闲置黑名单”，虽然让众多企业紧张了一把，但是由于土地闲置原因复杂，查处进程也面临诸多困难。

　　一位熟悉北京土地市场的投资评估人士对记者表示，很多土地有股权纠纷以及官司在身，一时间很难启动开发，而部分土地是由于政府规划以及“8·31”大限前的非净地拆迁问题，多年未解决。

　　国土部土地利用司司长廖永林也表示，目前房地产用地专项整治取得初步成效，但整体看由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，闲置土地的查处结案率仍然较低。

　　预售金监管：开发商资金链遭遇大考

　　8月17日，北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》的消息见诸报端。消息不胫而走，引起业界普遍关注。一旦预售金监管执行，对于多数习惯于滚动开发的房企来说，预收款被监管，资金滚动就遭遇很大困难。

执行时间表尚未公布 　　商品房预售金监管并非首次提出，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰透露，三年前就已有类似说法。今年4月，住房和城乡建设部也明文要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。 　　8月17日，北京市住房和城乡建设委员会有关人士对记者表示，有关办法一直在研究，但目前没有出台时间表，目前阶段的内容和媒体引述的早期版本已经有较大差异。 　　稍后，又有媒体援引北京市银监局相关人士说法，称预售金监管暂行办法由北京市住建委牵头，央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定，目前尚处于商讨阶段。 　　而业内人士对预售金监管的预期也越来越强，陈云峰就表示，《暂行办法》就等同于征求意见稿，“不出意外的话，这一政策将在年底执行。” 　　就在预售金监管在北京盛传之时，上海又遥相呼应传出类似消息。《上海证券报》引述业内人士说法，称早在今年初，上海市也曾对商品房预售流程及资金监管在行业内做过调研。 　　滚动开发模式将遇挑战 　　“部分中小房企可能支撑不住，预售金监管极有可能引发洗牌，加剧大房企垄断。”对于可能落地的预售金监管，北京一位开发商表示出这样的担心。 　　根据国家统计局数字，1-7月，全国房企手持9356亿元的定金及预收款，在房企本年资金来源中占近1/4的比例。而如果这一大块资金被收紧，加上业已收紧的房地产贷款，势必要求开发商提升自有资金比例。首先撑不住的可能是许多中小房企。 　　然而一旦预售金监管执行，大房企想高枕无忧也难。对于多数习惯于滚动开发的房企来说，预收款被监管，资金滚动就遭遇很大困难。 　　北京一国企董事长就表示，预收款对开发商来说属流动资金的重要来源，预收款使用受到限制，会妨碍开发商购地。SOHO中国董事长潘石屹也认为，预售金监管将使开发商的资金链断裂的潜在风险骤然增大。如此一来，等在开发商面前的可能是越不过去的鸿沟，也可能是降价快销回款，或者逼着开发商再谋其他应对之策。